UDG Transportation

      Development Pace

產業園的發展可以說與中國近40年的發展息息相關。產業發展是城市的動力，對于中國大部分以第二產業為重的城市，產業園區就是城市發展的“基礎設施”。  

產業園的迭代發展可分為4個時期：

從四個發展階段可以看出產業辦公的5大發展趨勢：

1. 產業地產核心驅動力從外力（優惠政策）向內力（技術或財富）演變；從政府招商，向開發、運營，產業驅動思維的轉變。

2. 空間布局上越來越趨向于城市功能，由交通導向到核心企業、產業集群導向，再到城市功能和產業功能導向；產業地產與城市發展空間的關系也越來越緊密，從脫離到耦合，再到緊密融合。

3. 產業園跟隨產業升級，中國制造到中國創造的轉型，對品質要求提高，注重空間與自然的融合，園區的生態可持續發展。

4. 倚重在科技、互聯網、大數據的發展，產業園注重深度鏈接，向智慧化的大平臺發展。與政府政策的制定，開發商的運營有更多反饋和互動。

5. 產業轉型，以及城鎮化從增量到存量的轉變中，原有的產業園區的改造升級。

我們選取了一些聯創集團的優秀產業辦公案例，解讀產業園發展的5大趨勢。

Diversity of Operation/

Development Entitie

產業園區的早期，政府是絕對的主體，經過后20年的發展至今，政府的投資功能將會被剝離或削弱；有實力的房地產商開始介入； 另外掌握產業資源的實體企業進入產業地產，比如華為、小米、阿里等。  政府、房地產開發商、實體企業投資產業園區共存，也就是說，開發、運營主體多樣化。

政府主導 | 強招商 高品質  

首先產業辦公園區是政企合作的產物，它不是一個企業行為能夠完成的。在這個前提之下。在改革開放的前20年，產業園區主要是政府（管委會）從基礎設施建設、土地出讓、到配套服務等等一手抓，只有少量的民營企業參與。

▲上海漕河涇科技園光啟園四期

上海

占地面積 1.6 萬平方米

建筑面積 5.31 萬平方米

業主 上海光啟企業發展有限公司

建成時間 2020年  

合作單位 德國gmp建筑師事務所

比如，由政府主導的上海漕河涇新興技術開發區，于1988年經國務院批準為國家經濟技術開發區。有政府超強的招商和管控能力加持，到2000年，綜合經濟指標位于全國開發區前列。

▲漕河涇創營寶石園

上海

建筑面積 1.98萬平方米

建成時間 2016年

業主 上海漕河涇新興技術開發區

合作單位 丹麥SHL建筑事務所

如今，隨著政府強有力的招商引入，以及園區高品質的辦公、生活環境吸引，漕河涇已進駐了一系列產業園，已形成微電子、光電子、計算機及其軟件和新材料等四大產業，建成研究開發、網絡運行、金融數據、技術創新四大中心，正在建設“雙優園區”、“數字園區”、“國際園區”等三大園區。

▲上海漕河涇開發區趙巷園區（三期）

上海

占地面積 5.8平方米

建筑面積 16.1平方米

設計時間 2020年

業主 上海漕河涇新興技術開發區

合作單位 HENN GmbH 德國海茵建筑設計咨詢（北京）公司

▲無錫量子感知研究所

江蘇 無錫

建筑面積 0.29萬平方米

建成時間 2018年  

業主  城鐵惠山站區管理委員會

開發商介入 | 強運營  促進產城融合  

隨著政府投資功能的減弱，甚至剝離，交由市場的力量調動、分配資源，開發商開始介入產業辦公園區。另一方面，產城融合的概念被廣泛提出，產生了綜合運營能力的需求，國內五百強里的房地產開發商，至少有28家已經全面進入到了產業地產或者園區地產。

▲萬科·虹橋云

上海

占地面積 9.09萬平方米

建筑面積 23.90萬平方米

業主 上海東苑美墅置業有限公司

建成時間  2018年

合作單位  荷蘭KCAP建筑事務所

   在萬科·虹橋項目和國貿集團智慧網谷創新產業園中，在超大、大、中、小幾個尺度上設計與城市和自然的融合。在超大尺度方面，打開與城市的邊界，在與城市交界的節點處，設置城市功能的廣場，把城市綠化，城市公園滲透進園區。

▲國貿集團智慧網谷創新產業園

杭州 浙江

建筑面積 19.6萬平方米

容積率 3.5

設計時間 2020年

業主 浙江國貿集團

實體企業介入 | 自帶產業  促進產業集群

另外，自身就擁有產業資源的實體企業也進入產業地產，比如華為、小米、萬華化學等。利用自身產業優勢，和政府合作自建園區，同時還發揮強大的吸引力，圍繞產業的上下游，形成產業集群。

▲華為東莞松山湖南區產業園

廣東 東莞

建筑面積 83780平方米

目狀態 方案深化

設計時間 2020年

業主 華為集團

合作單位  美國捷得建筑師事務所

▲萬華化學上海研發中心

上海

基地面積  3.9 萬平方米    

建筑面積  5.8 萬平方米

業主   萬華化學（上海）研發中心 申報綠色三星建筑

建成時間 2019年

合作單位  英國BDP建筑師事務所

▲美新微納傳感廠區科研辦公樓

無錫 江蘇

占地面積 2.31 萬平方米

建筑面積 1.39 萬平方米

建成時間 2014年

業主  無錫美新微納傳感廠

設計時間 2009年   已建成

Urban Integrated/

Industrial Communities

隨著城市城市發展區域的不斷增加，以及產業升級，人們對辦公與生活要求的提高，舊模式的產業園區逐漸不能滿足時代的需求。

新建的產業園區加上了新的愿景：產城融合，融合產業與城市的發展?，F在提的融合是多維度的。在空間規劃設計方面：包括讓園區融入城市生活，讓園區成為城市生態的一部分；讓園區具有城市的形態和生態。

與城市共融 | 融合  互聯  

與城市 “融合”，包括產業園區的多個方面，從規劃結構、交通組織到功能構成，以及開發手段、產業引入，業態組合，核心就是要將園區設計的方方面面作為城市的一部分進行一體化打造、運營，營造關注工作與生活相互聯系，相互影響的環境。

▲合肥華地金融中心

安徽 合肥

占地面積 2.38萬平方米

建筑面積 22.8萬平方米

建成時間 2019年

業主：安徽華地置業有限公司

▲上海嘉定寶龍商業辦公項目

上海 嘉定

建筑面積 15.8萬平方米（單棟2-4萬平方米）

容積率 3.0

設計時間 2018年

業主 寶龍集團

▲濟南漢峪金谷B區

山東 濟南

建筑面積 41萬平方米（單棟5-7萬平方米）

容積率 4.9

設計時間 2020年

業主  濟南高新控股

產業社區 | 開放  共享

其實，與城市一樣，所有產業園區的核心就是人，而衣食住行是人們生活的重要部分。新的產業園理念的注重園區人生活的方方面面，把產業園的空間形態與城市的各個層面對照起來；同時把城市的大部分功能，城市生活日常賦予園區；將成熟社區的要素，配套服務空間、開放共享空間等植入園區空間，打造社區化的產業園。

▲上海鐵獅門尚浦領世F1

上海

占地面積 2.9萬平方米

建筑面積 27萬平方米

業主 鐵獅門房地產公司

建成時間 2020年

合作單位 丹麥HLA建筑事務所

隨著產業的升級，現在的產業園更注重人的體驗。在產業地產的開發中，除了滿足產業的要求外，更重要的是打造一種城市化的環境，能夠吸引、留住人們在此工作和生活，并且激發人的活力和能量，帶給園區創造力。人和人，人和園區的相互促進才是產城融合的核心意義。

Ecological / Intelligent 

Industry Park

首先，隨著中國制造業的升級轉型，園區使用者的要求越來越高，尤其是軟件、生物類科技園區。另一方面，從投資角度來看，低端園區的附加值比較低。不管是社會資金還是企業自有資金，都希望投資于高標準、高競爭力的園區，來獲取更高的投資價值回報。生態與智慧園區是趨勢。

生態園區 | 自然  綠色

綠色與自然走進產業園區，是產業的進步與城市自然環境的融合，從企業發展的角度看，更加綠色的辦公環境給予使用者更多與自然接觸的空間，緩解精神與壓力，促進人與人的連接，也有助于工作效率與企業效率的整體提升，更加深了園區與企業的粘性。

▲漕河涇桂谷大樓

上海

業主：上海市漕河涇新興技術開發區發展總公司

建成時間：2019年

合作單位：丹麥SHL建筑事務所

綠色生態產業園區的打造主要有三個層面，首先，控制好綠地面積與產業面積的占比，并盡可能實現原有資源的再利用。其次，尊重生態與自然，注重原始自然空間的保留、保護和利用，并以此為基礎營造結合自然生態的空間。再者，運用先進技術，理念打造綠色建筑。

與丹麥SHL建筑事務所合作的漕河涇桂谷大樓，設計還通過采用一系列綠色建筑的措施來體現可持續性和健康的理念。項目于2020年1月獲得LEED金獎認證。

▲浙江一億中流產業園

浙江 杭州

用地面積  2.79萬平方米

建筑面積 13.59萬平方米

建成時間 2019年

業主 一億中流集團

在浙江一億中流產業園項目中，采用張開的手指形狀的平面，和基地的自然生態資源有更多的交融、滲透。

▲萬華化學磁山研發中心

煙臺 山東

占地面積 24 萬平方米

建筑面積 13.43 萬平方米

業主:萬華化學集團股份有限公司

建成時間 2019年

合作單位  英國BDP建筑師事務所

在萬華化學磁山研發中心和華為東莞松山湖南區產業園項目中，更是采用圍繞自然生態資源的景觀導向規劃設計。

智慧園區 | 智能平臺  深度鏈接

新一代的產業辦公通過互聯網、大數據等信息技術，為產業發展、企業溝通、政府支持、人才交流等提供技術支撐，形成人流、物流、資金流、信息流交織的網絡。

注重相關產業鏈的搭建，以形成產業生態系統。產業社區除了強調生產型企業的上下游產業鏈，還引入相關產業完善產業生態的形成。比如，通過金融、商務服務、咨詢等相關企業的加入，強化資金鏈、服務鏈、人才鏈、創新鏈等，擴大產業協同效應和聚集效應。

▲昆山三一創智云谷項目

江蘇 昆山

建筑面積11.1萬平方米

容積率 1.28

設計時間 2020年

業主  三一重機

▲上海青浦?？怂箍抵腔郛a業園

上海

建筑面積  12萬平方米

設計時間 2020年

業主  ?？怂箍导瘓F

▲上海智能醫療創新示范基地

上海

建筑面積 12.7萬平方米

容積率 2.0

設計時間 2020年

業主 上海盛億智能醫療科技發展有限公司

Urban Renewal Industry Park

當中國的城鎮化從增量到存量的模式轉變，加上產業升級轉型的要求，園區主動騰退低端或與主導產業不符的企業，而引入新興產業、現代服務業、先進制造業。

  為提升土地利用效率和價值，產生了以城市更新為思路，對原有產業辦公園區進行改造，盤活存量物業。二次開發的理念是：通過存量空間的騰挪再利用，為產業結構調整提供空間載體，提升服務配套。

▲無錫揚名 街道片區產業改造 規劃鳥瞰  

另一層面，還對存量土地進行更新，在既有規劃基礎上植入小型文化、體育設施、小型公共綠地，以提升園區整體生活體驗。聯創集團的城市更新園區實踐主要是一下兩個方向：

▲無錫揚名 街道片區產業改造 城市空間提升效果

▲無錫揚名 街道片區產業改造 單體改造更新

在無錫揚名街道片區產業改造項目中，UDG從大區城市設計、重點區域城市設計、重點項目單體落地，做了穿透性設計。包含了，城市設計、建筑、室內、景觀、燈光和幕墻的全專業。

 Epilogue 

向著2025中國制造、中國創造目標進行中，中國的產業正快速地升級轉型。新一代的代產業辦公，功能上注重復合功能，集辦公、工業、金融、居住、商業等于一體；運營上注重產業、土地和資金的相互促進，更多的是放眼于長期運營；形態上多體現為，以產業為載體的產業、辦公綜合體為主，甚至城市綜合體；觀念上更加推崇綠色生態、智慧園區。產業辦公快速的發展和迭代，給設計帶來新的機遇和挑戰。

從2005年開始， UDG就開始布局產業園設計領域，跟隨中國制造的高速發展，這個板塊成長迅速，積累了寶貴的經驗。

以上選取了20個優秀案例解讀產業辦公的大趨勢，接下來，會聚焦融合城市生活的產業社區、綠色生態的設計原則，以及城市更新產業園區、文創園區的設計策略，陸續與大家分享。

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